Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Hak Kullanma Süresi ve Dava Süreci

Şufa hakkı, paylı mülkiyetlerde bir ortağın hissesini yabancıya satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli alım yetkisidir. Paydaşlar, bu yetki sayesinde ortaklığa yabancı ve istenmeyen üçüncü kişilerin girmesini engeller.

Bu hakkı kullanmak isteyenler, satışın noter kanalıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde mahkemeye başvurmalıdır. Dava açma süresi ise ortaklara noterden resmi bir bildirim yapılmadığı takdirde satış gününden başlayarak 1 yıldır.

Şufa Hakkı Nedir? Hukuki Niteliği ve Tanımı

Önalım hakkı, ortak tapulu mülklerde bir hissedarın payını yabancıya satmasını engelleyen yasal bir yetkidir. Diğer ortaklar, bu hak sayesinde satılan payı öncelikli satın alma yetkisine sahip olur. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisinden doğan şufa hakkı, yalnızca hissenin dışarıdan bir yabancıya satılması halinde kullanılır.

Hak sahibi paydaş, bu yetkiyi tek taraflı irade beyanıyla değil, doğrudan alıcıya karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası yoluyla kullanmak zorundadır. Mülkiyet ilişkisi, mahkeme kararıyla davacı lehine değiştirilir.

Hak düşürücü süre, yapılan son düzenlemeler uyarınca noter bildiriminden itibaren üç ay ve satıştan sonraki bir yıl olarak belirlenmiştir. Ayrıca güncel mevzuata göre dava sürecinde tapudaki eski karşılık yerine tespit edilen güncel piyasa (rayiç) bedeli esas alınır.

Kanuni Şufa Hakkı (TMK Madde 732)

Kanuni şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir hissedarın payını üçüncü kişilere satması durumunda devreye girer. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen bu yetki, diğer paydaşlara satılan payı öncelikli satın alma hakkı tanır. Amaç, ortaklığa yabancı kişilerin girişini önlemek ve mevcut mülkiyet yapısının bütünlüğünü korumaktır.

Hukuki süreç, paydaş olmayan bir kişiye resmi satışın yapılmasıyla başlar. Ayrıca şufa hakkı süresi, son mevzuat değişikliklerine göre kısaltılmıştır. Satışın noter kanalıyla bildirilmesi halinde üç ay, diğer durumlarda ilgili tarihten itibaren bir yıl içinde dava açılması gerekir.

Süreç, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tapu iptal ve tescil davasıyla yürütülür. Ayrıca davacı, ortak tapudaki eski bedel yerine mahkemenin belirlediği güncel piyasa (rayiç) değerini peşin yatırır. Hakim, ödemenin kısa süre içinde yapılmasının ardından payın davacı adına tesciline hükmeder.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK Madde 735)

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir taşınmaz malikinin başka kişiyle yaptığı anlaşmaya dayanır. Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenen bu ilişki, malikin mülkünü başka bir kişiye satması halinde geçerlilik kazanır. Sözleşmenin tarafı olan kişi, bu anlaşma sayesinde satın alma önceliğine kavuşur.

Bu yetkinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur. Tapuya işlenen şerh, kanuna göre en çok 10 yıl geçerliliğini korur ve bu sürenin sonunda kendiliğinden düşer. Ayrıca sözleşme sahibi, taşınmazın bu süreçte satılması halinde şerh sayesinde yeni alıcıya doğrudan dava açabilir.

Dava süreci ve şartları, kanuni önalım yetkisindeki güncel kurallarla tamamen aynıdır. Buna göre ilgili kişi, satışın noterden bildirilmesi halinde üç ay, diğer durumlarda ise 1 yıl içinde dava açmalıdır. Ayrıca hak sahibi, mahkemenin belirlediği güncel piyasa bedelini ve tapu masraflarını peşin yatırıp tescil talep eder.

Tapuda Şufa Hakkı: Hakkın Doğmasının Şartları

Tapuda önalım hakkının doğması için öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir. Ortaklardan birinin kendi hissesini ortaklık dışındaki üçüncü bir kişiye satması şarttır. Bununla birlikte şufa hakkı, hissedarlar arasındaki satışlarda veya bağışlama ve miras paylaşımı gibi durumlarda doğmaz.

İlgili kişiler, satışın hemen ardından yasal süreler içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır. Süreç, noter bildirimi varsa üç ay, yoksa bir yıl içerisinde başlatılmalıdır. Buna ek olarak hak sahibi, taşınmazın güncel rayiç bedelini mahkeme veznesine peşin yatırmak zorundadır.

Paylı Mülkiyette Pay Devri

Her ortak, paylı mülkiyette kendi hissesi üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahiptir. Dolayısıyla hissedar, payını diğer ortakların onayını almadan dilediği kişiye satabilir ya da devredebilir. Ancak devir işleminin ortaklık dışındaki üçüncü kişiye resmi satış şeklinde yapılması halinde diğer paydaşların şufa hakkı doğar.

Diğer ortaklar, yapılan bu hisse devrinin ardından mülkiyet bütünlüğünü korumak için harekete geçer. Bu noktada satışın noterle bildirilmesinden itibaren 3 ay, diğer durumlarda ise 1 yıl içinde tapu iptal davası açıp payı devralmak mümkündür.

Geçerli Bir Satışın Varlığı

Önalım yetkisi, tapuda üçüncü kişiye yönelik geçerli bir satış sözleşmesinin kurulması halinde kullanılır. Söz konusu yetki; hukuken geçerli olmayan, iptal edilen ya da danışıklı nitelikteki devirlerde ileri sürülemez. Ayrıca taşınmazın bir başkasına bağışlanması, miras yoluyla intikal etmesi veya şirket sermayesi olarak konulması durumunda da alım hakkı doğmaz.

Yalnızca resmi olarak tamamlanmış gerçek satışlar bu süreci tetikler. Diğer paydaşlar için önalım davası açma süresi ise satış işleminin yasal olarak kesinleştiği andan itibaren işlemeye başlar.

Alıcının Üçüncü Kişi Olması

Önalım yetkisi, hisseyi alan kişinin tamamen yabancı birisi olması halinde devreye girer. Bir paydaşın kendi hissesini mevcut ortaklardan birine devretmesi halinde diğer hissedarlar için şufa hakkı oluşmaz.

Kanun, halihazırda mülk sahibi olan kişilerin kendi aralarındaki pay satışlarına dışarıdan müdahale edilmesine izin vermez. Ancak mevcut hissedarlar, yabancı bir alıcının dışarıdan ortaklığa dahil olması halinde yasal süreler içinde mahkemeye başvurup payı kendi adlarına tescil ettirebilir.

Şufa Hakkı Süresi ve Zamanaşımı: Hak Düşürücü 3 Ay ve 2 Yıl Kuralı

Hisseli tapuda şufa hakkı süresi, gayrimenkuldeki paydaşların mülkiyet bütünlüğünü koruyabilmeleri için kanunla sınırlandırılmıştır. Bu önceliğe yönelik olarak belirlenen vadeler zamanaşımı değil, doğrudan yetkiyi sona erdiren hak düşürücü sürelerdir. Kanuni takvim, satışın gerçekleşmesiyle birlikte tüm ortaklar için işlemeye başlar.

Payı satın alan kişi, mevzuattaki temel kural gereği diğer hissedarlara noter kanalıyla yazılı bildirim yapmalıdır. Ayrıca bildirimin tebliğ edilmesinden sonraki üç ay içinde davanın açılması zorunludur. Azami süre, noter vasıtasıyla resmi tebligat yapılmadığı hallerde tescil gününden itibaren bir yıldır. (eski kanunda yer alan iki yıllık üst sınır, 7571 sayılı Kanun ile bir yıla indirilmiştir)

Hak sahipleri, belirtilen bu yasal takvimi kaçırdıkları takdirde şufa hakkı zamanaşımı benzeri bir durumla karşılaşır ve bu öncelikli alım hakkını tamamen kaybeder. Çünkü süre geçtikten sonra açılan talepler, mahkeme tarafından usulden reddedilir. Dolayısıyla şufa hakkı davası, tapu tescil takvimi yakından takip edilerek belirlenen vadeler içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Öğrenme Tarihinden İtibaren 3 Aylık Süre

Önalım yetkisindeki üç aylık takvim, hissedarın yapılan satışı öğrendiği günden itibaren işlemeye başlar. Alıcı veya satıcı, kanuna göre diğer ortaklara noter kanalıyla yazılı bildirim yapmakla yükümlüdür. Paydaşların, resmi tebligatın ulaştığı tarihten sonraki üç ay içerisinde şufa hakkı davası açması gerekir. Öncelikli satın alma imkanı, hak düşürücü nitelikteki bu sürenin kaçırılması halinde tamamen ortadan kalkar ve dava açma yetkisi usulden düşer.

Her Hâlükârda 2 Yıllık Kesin Süre

Payı satan alan kişinin diğer ortaklara noter kanalıyla bildirimde bulunmaması halinde yasal olarak belirlenmiş bir üst sınır süresi mevcuttur. Üst sınır, eski usul uygulamalarda satış tarihinden itibaren her halükarda iki yıllık kesin bir süre olarak uygulandı. Ancak yürürlüğe giren yeni yargı paketiyle (7571 sayılı Kanun) Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddesinde köklü bir değişikliğe gidilmiştir.

Tapudaki devrin üzerinden ne kadar zaman geçtiğini belirleyen azami hak düşürücü sınır, güncel mevzuata göre bir yıldır. Dolayısıyla resmi tebligat almayan ortakların önalım şufa hakkı davası açabilmeleri için satış gününden itibaren sadece 1 yıllık süresi bulunur.

İki yıllık süre, eski tapu satışlarında devam eder. Ancak bu takvim, yeni dönemdeki devirlerde bir yıl olarak uygulanır. Hak sahipleri, kesin süreyi kaçırdıkları takdirde şufa hakkı kapsamındaki öncelikli satın alma şansını mahkeme yoluyla tamamen kaybeder.

Şufa Hakkı Zamanaşımı mı, Hak Düşürücü Süre mi?

Şufa hakkı Gayrimenkul hukuku kapsamında hukuki açıdan bir zamanaşımı değil, doğrudan hak düşürücü süre olarak kabul edilir. Zamanaşımı iddialarının durdurulması veya kesilmesi mümkündür. Ancak hak düşürücü süreler kesindir ve hakim tarafından dava dosyasında kendiliğinden dikkate alınır.

Hisseli tapuda şufa hakkı davası açmak için belirlenen bu süreler, noter bildirimi tebliğ edildiği takdirde üç ay, diğer durumlarda ise bir yıldır. Dolayısıyla öncelikli satın alma yetkisi, bu sürelerin aşılması halinde yasal olarak tamamen son bulur.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Satışın hemen ardından tüm ortaklara noter kanalıyla resmi bildirim yapmak, hisseli tapularda kanuni şufa hakkı riskini bertaraf etmenin en güvenli yoludur. Bu sayede paydaşların dava açma süresi, 1 yıldan 3 aya iner ve belirsizlik hızlıca sona erer.

Satıştan önce tüm paydaşlardan noter onaylı feragatname almak bir diğer yöntemdir. Ayrıca şufa hakkı, taşınmazın fiilen bölünerek kullanılması veya tapuda pay satışı yerine bağışlama ya da takas yapılması halinde engellenmiş olur.

Tapuda Şufa Hakkından Feragat (TMK Madde 733/3)

Paydaşlar, Türk Medeni Kanunu gereğince öncelikli satın alma yetkilerinden resmi olarak vazgeçebilir. Vazgeçme işlemi hem genel hem de belirli bir satışa yönelik olarak gerçekleştirilebilir. Feragatin tamamen geçerli sayılması ve tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için mutlaka noter onaylı resmi bir sözleşmeyle yapılması gerekir.

Belirli bir satış işlemine yönelik olarak kullanılacak feragatlerin noter onaylı olması şart değildir. Şufa hakkı, bu gibi durumlarda yazılı bir belgeyle ya da doğrudan tapu memuru huzurunda yapılacak beyanla iptal edilebilir.

Tüm Paydaşlara Yapılan Satış Teklifi

Payı üçüncü kişilere satmadan önce diğer ortaklara resmi olarak teklif etmek, şufa hakkı davası riskini ortadan kaldırmanın yollarından biridir. Hissedar, payını satmak istediği bedeli ve şartları noter vasıtasıyla diğer paydaşlara bildirip onlara öncelik tanır.

Pay, ortakların bu teklifi reddetmesi ya da belirlenen makul süre içinde satın alma eylemine yönelmemesi halinde aynı şartlarla dışarıdan birine satılabilir.

Hakkın Süresinde Kullanılmaması

Şufa hakkı, yasanın belirlediği katı zaman sınırları içinde kullanılmak zorundadır. Ortaklar, noter aracılığıyla yapılan satış bildiriminden itibaren 3 ay veya tapu tescilinden itibaren 1 yıl içinde dava açmadıkları takdirde haklarını kaybeder.

Belirlenen sürelerin sessiz kalınarak geçirilmesi, hakkın zamanında kullanılmaması nedeniyle düşmesine yol açar. Söz konusu aşamanın ardından yeni alıcıya karşı hak iddia etmek mümkün değildir ve yapılan satış kesinleşmiş olur.

Şufa Hakkı Davası: Yargılama Süreci

Şufa hakkı davası, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ndeki yeni alıcıya karşı açılır. Mahkeme, yargılama sürecinde öncelikle davacının hissedarlık statüsünü ve yasal sürelerin aşılıp aşılmadığını inceler. Ardından taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeliyle harç ve masrafların toplamından oluşan şufa bedelinin belirlenmesine geçilir.

Davacı, mahkemenin belirlediği bu güncel bedeli hakim tarafından verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Pay ise paranın yatırılmasıyla birlikte davacı adına tescil edilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Asliye Hukuk Mahkemesi, kanuni önalım uyuşmazlıklarında görevlidir. Taşınmazın coğrafi olarak bulunduğu yer mahkemesi, yetkili kurum olarak kabul edilir. Dolayısıyla tapuda şufa hakkı davası, gayrimenkulün kayıtlı olduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır.

Şufa Bedeli: Tapudaki Satış Bedeli Esas Alınır

Davacının bu süreçte ödeyeceği tutar, tapuda resmi olarak beyan edilen satış bedeliyle alıcının karşıladığı harç ve masrafların toplamıdır. Davacı, objektif bir hak kaybı olmaması için bu bedeli karşılamakla yükümlüdür. Öte yandan mahkeme, satışın üstünden uzun bir süre geçtiği takdirde enflasyonist etkileri dikkate alarak bedelde güncelleme yapabilir.

Bedelin Mahkemeye Depo Edilmesi Zorunluluğu

Mahkeme, davanın kabulüne karar vermeden önce davacı tarafa tapu bedeli ve masrafları nakden yatırması için belirli bir süre verir. Bu işleme depo kararı denir. Şufa hakkı davası, hak sahibinin parayı belirlenen süre içinde bankaya ödememesi halinde mahkeme tarafından usulden reddedilir.

Şufa Hakkı Davası Ne Kadar Sürer?

Şufa hakkı davası, ilk derece mahkemelerinde bir ila 1.5 yıl arasında sonuçlanır. Ancak tarafların delil sunma süreçleri, keşif ve bilirkişi incelemeleriyle istinaf gibi üst mahkeme aşamaları, bu süreci uzatabilir.

Şufa Hakkı İhtarname: Dava Açmadan Önce Yapılması Gerekenler

Alıcı ve satıcı, hileli taşınmazlarda pay satışının gerçekleşmesinin ardından diğer paydaşlara noter yoluyla bildirim yapmak zorundadır. Bildirim, taraflar arasındaki belirsizliği ortadan kaldırmak ve dava süreçlerini netleştirmek için ihtarname yoluyla yapılır. Şufa hakkı ihtarname sürecinde dikkat edilmesi gerekenler ise aşağıdaki gibidir:

• Satışı gerçekleştiren veya devralan taraf, yapılan işlemi tüm paydaşlara noter vasıtasıyla bildirmekle yükümlüdür.
• Hissedarlar, noter ihtarnamesinin tebliğ edildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde şufa hakkı davası açma hakkına sahiptir.
• Yasal mevzuata göre komşunun şufa hakkı yoktur. Dolayısıyla ihtarnameler, yalnızca tapudaki mevcut hissedarlara yönelik olarak gönderilir.

Satış bedeli ve tapu harçları, gönderilen ihtarnamede net olarak belirtilmelidir. Bu sayede ileride yaşanması muhtemel bedel uyuşmazlıklarının önüne geçilir. Ortakların şufa hakkı davası açma süresi ise bildirimin usulüne uygun şekilde yapılmaması halinde 1 yıla kadar uzayabilir.

Komşunun Şufa Hakkı

Toplumda bitişik arsa veya ev sahibinin şufa hakkı olduğuna dair yaygın bir inanış mevcuttur. Ancak kanuni önalım hakkı, yalnızca hisseli tapulardaki paydaşlar arasında geçerlidir. Bu noktada sınır komşularının yan taraftaki gayrimenkulün üçüncü kişilere satılmasını engelleme veya dava açarak satın alma yetkisi bulunmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaynakça

• https://tr.wikipedia.org/wiki/%C5%9Eufa_hakk%C4%B1