A. Giriş
Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki davalar, özellikle müteahhitten daire, iş yeri veya taşınmaz satın alan kişiler açısından büyük önem taşımaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar tapunun durumunu doğrudan etkileyebilmekte, bu da üçüncü kişilerin mülkiyet haklarını tehlikeye atabilmektedir. Ankara gayrimenkul avukatı olarak sıkça karşılaşılan bu tür davalarda en çok merak edilen konu, “Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki dava tapumu etkiler mi?” sorusudur. Bu yazımızda, Yargıtay’ın 2025 tarihli yeni içtihadı çerçevesinde bu sorunun cevabını ve iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarını ele alıyoruz.
Müteahhitten daire, iş yeri veya taşınmaz satın alan kişilerin çokça karşılaştığı ve sıklıkla davaya konu olan bu durum davaya taraf olmayan üçüncü kişileri doğal olarak tedirgin etmektedir. Hukuk terimleri ve kanun tekniği açısından müteahhite, yüklenici denmekte olup bu sebeple yazımızda müteahhitten yüklenici olarak bahsedilecektir.
Ülkemizde yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi adıyla anılan bu durumda yüklenici arsa sahiplerine karşı belli bir inşaatı yapma taahhüdü altına girmekte, arsa sahipleri de bu inşaat karşılığında arsa payı veya kat devretme yükümlülüğü altına girmektedir. İnşaat belli bir süre devam ettiği ve çok kapsamlı bir iş olduğu için bu süreçte yüklenici ve arsa sahipleri arasında uyuşmazlıklar çıkabilmektedir.
Burada hemen belirtelim ki; arsa sahiplerinin yükleniciye herhangi bir taşınmaz devri yapmadığı durumlar, doğal olarak yüklenici de üçüncü kişilere satış veya tapuda devir yapamayacağı için bu yazımızın konusu değildir. Yüklenici ile üçüncü kişiler arasında yapılan harici sözleşmeler ise noterde yapılmış olsa dahi tapuda devir olmadığı için bağlayıcı olmayıp arsa sahibine karşı herhangi bir geçerliliği yoktur. Bu durumda üçüncü kişiler sadece yükleniciden talepte bulunabilir. Bu yazımızda arsa sahiplerinin yükleniciye devrettiği arsa payı veya katların, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılmasından ve tapuda devredilmesinden sonra yüklenici ile arsa sahipleri arasında çıkan sorunlar ve davaların, üçüncü kişilere etkisinden bahsedilecektir.
B. 2025 Yılında Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile Gelen Değişiklik
Uygulamada sıklıkla yüklenicinin üstlendiği taahhütleri tam ve gereği gibi yerine getirmemesi sebebiyle arsa sahipleri tarafından yükleniciye ve taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı dava açılmakta ve dava sonucunda yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilen taşınmazlar arsa sahibine geri dönmekteydi. Yargıtay’ın ilgili daireleri bu konuda istikrarlı bir şekilde karar vermekte iken 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu ‘’ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri İddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.’’ Şeklinde karar vererek bu görüşü değiştirmiştir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararları mahkemeler açısından bağlayıcı olup uyulmak zorunludur.
C. İyi Niyetin Değerlendirilmesi Nasıl Yapılır?
Şöyle ki; yükleniciden taşınmaz alan üçüncü kişiler iyi niyetliyse tapuya güven ilkesi gereğince edindikleri mülkiyetin korunması gerekmektedir. Yani iyi niyetli üçüncü kişilerin satın aldığı taşınmazlar artık arsa sahibine geri dönemeyecek olup taşınmazlar iyi niyetli üçüncü kişide kalacaktır. Burada kritik husus taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığıdır. Davada arsa sahibinin, üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispatlaması gerekmektedir. Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere yüklenici arsa sahiplerinden mal kaçırmak amacıyla kendisine devredilen arsa payı veya taşınmazları tanıdığı üçüncü kişilere muvazaalı bir şekilde devretmektedir. Bu durumda artık taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Bu sebeple iyi niyet araştırmasının dikkatli ve titiz bir şekilde yapılması gerekmektedir. Örnek vermek gerekirse; üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyi niyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyi niyet iddiası arsa sahibi tarafından çürütebilir.
16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ‘’ Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyi niyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyi niyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.’’ Şeklindeki gerekçesi kanaatimizce yerinde olup bu tarz davalarda görüş değişikliğine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Görüldüğü üzere artık iyi niyetli üçüncü kişilerin satın aldığı taşınmazlar artık arsa sahibine geri dönemeyecek olup taşınmazlar iyi niyetli üçüncü kişide kalacaktır. Burada kritik husus taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığıdır. Bu sebeple iyi niyet araştırmasının dikkatli ve titiz bir şekilde yapılması gerekmektedir. Hak kaybına uğranmaması adına taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınması, son dönemde oldukça artan taşınmaz değerleri göz önüne alındığında kritik öneme sahiptir.
D. Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay’ın 16.05.2025 tarihli içtihadı ile birlikte müteahhit ile arsa sahibi arasındaki davalarda iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuda kazandıkları mülkiyet hakkı korunmaktadır. Tapuya güven ilkesinin güçlenmesiyle, arsa sahiplerinin açacağı davalarda artık iyi niyetin ispatı belirleyici hale gelmiştir. Bu tür karmaşık süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına, Ankara gayrimenkul avukatı desteği almak büyük önem taşımaktadır. Taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukatın rehberliği, hem satın alma aşamasında hem de olası bir davada en güçlü korumayı sağlayacaktır.
