Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkilerinde, tahliye taahhütnamesi önemli bir güvence niteliği taşır. Ancak bazı durumlarda kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmayarak sözleşmeye aykırı davranabilir. Bu durumda, tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracıdan tazminat talep edilip edilemeyeceği sıkça merak edilen bir konudur. Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması, mülk sahipleri açısından hem maddi hem de hukuki sorunlar doğurur. Bu durumda kiraya veren, tahliye taahhütnamesine aykırı davranan kiracıdan uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Ankara kira avukatı olarak, bu süreçte hem tahliye davası hem de tazminat taleplerinde nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini detaylı olarak ele alıyoruz.
Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması, mülk sahipleri açısından hem maddi hem de hukuki sorunlar doğurur. Bu durumda kiraya veren, tahliye taahhütnamesine aykırı davranan kiracıdan uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Ankara kira avukatı olarak, bu süreçte hem tahliye davası hem de tazminat taleplerinde nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini detaylı olarak ele alıyoruz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi ‘’ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’ Gereğince konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasında kiralananın tahliye edileceği tarihe ilişkin anlaşma yapılabilir. Uygulamada bu anlaşmaya tahliye taahhütnamesi denmektedir. Kiracı tahliye taahhütnamesi ile kiraya verene karşı belli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmektedir. Kiracının bu taahhüde uymaması halinde kiraya verenin tahliye için icra takibi yapma ve dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yazımızın konusunu tahliye taahhütnamesine dayalı olarak yapılan icra takibi ve dava açma süreçlerinin akabinde kiracı tahliye edildikten sonra, tahliye taahhütnamesinde yazılı tarihe uyulmaması sebebiyle doğan zararların kiracıdan tazminat olarak istenip istenemeyeceği oluşturmaktadır.
Tahliye taahhütnamesi de niteliği gereği bir sözleşme olup taraflar serbest iradeleriyle imzaladıkları sözleşmenin şartlarına uymak zorunda olup eğer uyulmamasından kaynaklı bir zarar doğarsa genel hükümler gereğince bu zarardan sorumludur. Fakat burada zarar kavramının iyi araştırılıp somut ve hesaplanabilir bir zararın olması gerekmektedir. Örneğin kiracı zamanında çıksaydı ben taşınmazı şu miktardan kiraya verirdim, aradaki farkın ödenmesi gibi tamamen soyut, yazılı hiçbir delil ile desteklenmeyen iddialar ile tazminat davası açılması mümkün değildir. Burada tahliye taahhütnamesinde kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihine güvenilerek, taahhüt edilen tahliye tarihinden sonrası için üçüncü bir kişi ile resmi kira sözleşmesi yapılması, üçüncü kişi ile yapılan sözleşme ve tahliye tarihinde tahliye etmediği takdirde bundan doğan zararlardan sorumlu olacağının yazılı olarak kiracıya bildirilmesi halinde artık aradaki kira farkının tazminat davasına konu olabileceği açıktır. Çünkü artık somut ve hesaplanabilir bir zarar doğmuş olup bu zarardan sorumluluk doğabileceği kiracıya yazılı olarak bildirilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.11.2021 tarihli kararında ‘’ Yukarıda da belirtildiği üzere kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı, üçüncü kişi ile imzaladığı kira sözleşmesinin 11. maddesine göre taşınmazın en geç 01.08.2012 tarihinde tahliyesini sağlayacağını taahhüt etmiş, tahliye gerçekleşmediği takdirde sözleşmenin ilk yılına ait kira bedelinin kiraya veren tarafından kiracıdan talep edilmeyeceği, yapılmış olan ödemelerin bir sonraki yıl kirasından mahsup edileceği ve bu hâlde ikinci yıl için artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davacının yeni kiracıya yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin nedeni davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Bu nedenle kiralananın yeni kiracıya geç teslim edilmesi sebebiyle oluşan zarardan kural olarak davalı şirket sorumludur. Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik sübjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir.’’ Demek suretiyle taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmeyen kiracının bundan doğan zararları ödemekle sorumlu olduğu ancak objektif zararlardan sorumlu tutulabileceği, bu kapsamda tazmin edilmesi gereken zararın da kiraya verenin yoksun kaldığı kira farkının olacağı belirtilmiştir.
Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09.01.2025 tarihli kararı ile, ilk derece mahkemesinin ‘’Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile bozma sonrası alınan hesap bilirkişisinin denetime elverişli 18.01.2023 tarihli raporu ile davacı şirketin davalı şirketten talep edebileceği tutarın davalının ödemiş olduğu kira miktarları mahsup edildikten sonra 78.293,29 TL olarak tespit edildiği, ancak bilirkişi tarafından kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih hesaplamaya dahil edilmişse de taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarihinde (30.06.2012)kapsadığından hesaplama yapılırken bu husus göz önüne alınarak ve usul ekonomisi gereği yeniden bilirkişiden ek rapor tanzim edilmeden 30.06.2012 tarihi için belirlenen 511,33 TL günlük kira ücretinin mahsup edilmesi gerektiğinden bahisle; davanın kısmen kabulü ile 77.781,96 TL’nin tarafların tacir olması nedeniyle 30.06.2012 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine,’’ şeklindeki kararı onanmıştır.
Ancak Yargıtay’ın her iki kararında da tarafların tacir olduğu ve kiralananın iş yeri olarak kullanıldığı hususuna dikkat etmek gerekmektedir. Konut kiralarında son tarihli güncel bir karar bulunmamaktadır. Fakat Yargıtay kararları ışığında konut kiralarında da kiracının tazminat sorumluluğunun doğabileceği kanaatindeyiz. Çünkü kiracı serbest iradesiyle verdiği taahhüde uymamıştır. Herkes dürüstlük kuralına uygun bir şekilde hareket etmeli, hakkın kötüye kullanılmasına sebep olacak davranışlardan uzak durmalıdır. Toplumsal huzur ve hukuk düzeni ancak bu şekilde sağlanır.
Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiraya verenin tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu süreçte, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, kiracının kusuru ve uğranılan zararın kapsamı dikkatle değerlendirilmelidir. Her somut olayın koşulları farklı olduğundan, sürecin bir Ankara kira avukatı tarafından yürütülmesi, hem hukuki risklerin önlenmesi hem de en doğru sonucun elde edilmesi açısından önem taşır. Alkan & Karakurt Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu olarak, tahliye ve tazminat süreçlerinde müvekkillerimize etkin, hızlı ve güvenilir hukuki destek sunmaktayız.
