Kiracının tahliyesi, gayrimenkul sahipleri için çoğu zaman karmaşık ve zaman alıcı bir süreçtir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı ile mülk sahibi arasında yapılan yazılı bir anlaşma olup, kiracının belirlenen süre içinde taşınmasını güvence altına alır. Bu yöntem, hem mahkeme sürecini hızlandırır hem de taraflar arasında uzlaşmayı kolaylaştırır. Bu yazımızda, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi süreci, hukuki dayanakları ve uygulanabilir adımlar Ankara kira avukatı perspektifiyle detaylı olarak ele alınacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ?
Kiracının, belirlenen tarihte herhangi bir şart öne sürmeden kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında şu şekilde ele alınmıştır: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir ?
- Hangi sözleşme ilişkisi kapsamında hangi konut ya da iş yerinin tahliye edileceği açıkça anlaşılır olmalıdır.
- Taahhütname kiracı veya kiracının yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır
- Tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihi ve tahliye tarihi olmak üzere iki tarih bulunmaktadır. Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten önce yapılan ya da sözleşmeyle aynı tarihteki taahhütname geçersizdir. Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonraki herhangi bir tarih olabilir.
- Taahhütname kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine ilişkin beyan içermelidir.
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmeli ve kiracının imzasını taşımalıdır.
- Taahhütname kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından serbest, hür iradesi ile verilmiş olmalıdır.
- Kira sözleşmesinde birden fazla kişi taraf ise tahliye taahhüdünü de bütün kiracıların imzalaması gerekir.
- Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun bulmaktadır. Ancak taahhüdün geçerliliği TBK 27’deki şartlara bağlı olup irade bozukluğunu iddia ve ispat etmek teorik olarak her zaman mümkündür.
- Kiralanan yerin aile konutu olarak kullanılması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.
- Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez.
- Şartlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir.
Kiralanan Yerin Aile Konutu Olması Durumunda Tahliye Taahhütnamesinde Kiracının İmzası Yeterli Olur Mu ?
Kiralanan yerin aile konutu olması durumunda, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhütnamesi imzalaması yeterli değildir. Tahliyeye konu taşınmaz aile konut ise her iki eşin de imzası tahliye taahhütnamesinde bulunmalıdır. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhütnamesine dayanılarak aile konutu tahliyeye konu edilemez.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir ?
Boş tarihli veya tamamen boş olan yazılı bir tahliye taahhüdüne kiracının sadece imza atması, diğer kısımlarının doldurulmaması halinde, tahliye taahhüdü kural olarak geçerlidir. Burada kiracının boş tahliye taahhüdüne imza atması kiraya verene olan güven ilişkisi kapsamında gerçekleştirilen bir davranış olarak değerlendirilir ve kiracının bu güveninin sonuçlarına katlanması beklenmektedir. Yargıtay içtihatları ve yerleşik uygulamalar da tahliye taahhüdüne kiracının sadece imza atması diğer kısımların doldurulmaması halinde tahliye taahhüdünün geçerli olduğu yönündedir.
Tahliye Taahhütnamesinin İptali Mümkün Müdür ?
Tahliye taahhütnamesi; geçerlilik şartlarını sağlamıyorsa, kiracı ıslak imzanın kendisine ait olmadığını iddia edip itiraz ederse, itiraz sonucunda haklı olduğunu ispatlarsa iptali mümkün olacaktır. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde yapacağı itiraz ile taahhütnamenin geçersiz olduğunu bu sebeple iptal edilmesini talep etmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Kadar Sürede İşleme Konulmalıdır ?
Yazılı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya verenin icra veya dava yoluna başvurması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Dolayısıyla bu süre içerisinde işlem yapılmaması halinde kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak dava veya icra yoluna başvurması mümkün değildir.
Kira Sözleşmesine Göre Kira Süresi Dolmadan Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Sürecine Başlanabilir Mi ?
TBK m. 352/1 gereğince; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denmektedir. Buna göre yazılı tahliye taahhüdünde kira süresi bitmeden önceki bir tarih belirlenerek kira sözleşmesine göre kira süresi dolmadan tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye sürecine başlanabilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Belirtilen Tarihte Çıkmayan Kiracı Kiralanandan Nasıl Tahliye Edilir ?
Yazımızın bu bölümünde Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım ? sorusunun cevabını inceleyeceğiz.Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 m. Hükmüne göre; kiralananın kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması halinde kiraya verene seçimlik bir hak tanınmıştır. Buna göre kiraya veren tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte çıkmayan kiracı aleyhine icra takibi başlatabileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir.
1. Kiracının Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi İle Tahliyesi
Kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren tarafından icra yolu tercih edilebilir. Bu durumda kiraya verenin, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibine başlaması gerekmektedir. İİK md. 272 hükmü gereğince icra dairesi tarafından kiracıya taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri düzenlenir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı, kiracı tarafından 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilir ise kiraya veren tarafından İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması talep edilebileceği gibi tahliye taahhüdüne istinaden, genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açılabilir. Kiracı tarafından süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmez ya da itiraz reddedilir ise taşınmaz üzerinde icra ile tahliye gerçekleştirilir ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.
2. Kiracının Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası İle Tahliyesi
Kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren tarafından dava yolu tercih edilebilir. Bu durumda kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir.
Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi, kira uyuşmazlıklarını hızlı ve hukuka uygun şekilde çözmenin en etkili yollarından biridir. Kiracı ile yapılacak yazılı anlaşmalar, olası ihtilafları önler ve sürecin mahkeme aşamasına taşınmasını gereksiz kılar. Bu süreçte deneyimli bir Ankara kira avukatı desteği almak, hem haklarınızı korur hem de tahliye işlemlerinin güvenli şekilde yürütülmesini sağlar. Kiracının tahliyesiyle ilgili doğru adımlar atmak ve hukuki riskleri minimize etmek için büromuzda yer alan Ankara kira avukatlarından profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
