Kiracılarla yapılan kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de mülk sahibi açısından önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Özellikle mevcut kiracıyla yeni sözleşme yapıldığında 10 yıllık kira süresinin sıfırlanıp sıfırlanmayacağı konusu, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu yazımızda, mevcut kiracıyla yeni sözleşme yapılması durumunda sürelerin hukuki etkisi ve Yargıtay uygulamaları Ankara kira avukatı perspektifiyle detaylı olarak ele alınacaktır.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’ açıkça belirtilmiştir.
Eğer taraflar arasında eski kira sözleşmesinden bağımsız olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa ve eski kira sözleşmesi tamamen feshedilirse artık taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi olduğu için kanunda bahsi geçen 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar, kiracı lehine sıfırlanır. Yani artık kiraya veren eski kira sözleşmesini dayanak göstererek 10 yıllık uzama süresi sonunda kiracıyı tahliye edemez. Burada kritik nokta tarafların serbest iradeleriyle yeni bir kira sözleşmesi imzalamış olmasıdır. Örneğin muvazaalı bir kira sözleşmesi imzalanması tartışmalı bir konudur.
Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli kararında ‘’ Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.’’ Demek suretiyle açıkça belirtilmiştir.
Bu sebeple taşınmaz kiraları ve değerlerinin oldukça yükseldiği bu dönemde yapılan her kira sözleşmesinde mutlaka Ankara kira hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki tavsiye ve yardım almak çok önemlidir.
Sonuç olarak, mevcut kiracıyla yapılan yeni kira sözleşmesi, 10 yıllık kira süresinin sıfırlanıp sıfırlanmadığını belirlemede kritik öneme sahiptir. Mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatları, sözleşmenin şartlarına ve tarafların iradesine göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle, kira süresinin doğru şekilde yorumlanması ve hakların korunması için deneyimli bir Ankara kira avukatı desteği almak büyük önem taşır. Profesyonel destek ile hukuki riskler minimize edilir ve kira ilişkileri güvence altına alınır.
