Kira sözleşmeleri, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Özellikle mevcut kiracıyla yeni sözleşme yapıldığında 5 yıllık kira süresinin sıfırlanıp sıfırlanmayacağı konusu, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu yazımızda, mevcut kiracıyla yeni sözleşme yapılması durumunda sürelerin hukuki etkisi ve Yargıtay kararları ışığında Ankara kira avukatı perspektifiyle detaylı olarak ele alınacaktır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi ‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’ gereğince kira sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçince tarafların kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Uygulama sıklıkla kiraya veren tarafından açılan bu dava taşınmaz kiralarının oldukça yükseldiği bu dönemde kiraya verenler açısından büyük önem arz etmektedir.
Her ne kadar taraflar arasında eski kira sözleşmesi feshedilerek bağımsız yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış olsa da eğer yeni kira sözleşmesinde belirlenen kira miktarı rayice uygun değilse eski kira sözleşmesi dayanak gösterilerek kira tespit davası açılabilir. Burada önemli olan husus yeni kira sözleşmesindeki kira miktarının rayice uygun olup olmamasıdır. Yeni kira sözleşmesinde kira miktarı rayice uygunsa bu dava açılamayacaktır. Fakat rayice uygun değilse kira tespit davası açılabilir. Yeni kira sözleşmesindeki kira miktarının rayice uygun olup olmadığı mahkemece re’sen araştırılarak oluşacak duruma göre karar verilecektir.
Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2018 tarihli kararında ‘’ 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kiras özleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve UygulamaŞekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli,01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.’’ Demek suretiyle açıkça belirtilmiştir.
Bu sebeple taşınmaz kiraları ve değerlerinin oldukça yükseldiği bu dönemde yapılan her kira sözleşmesinde mutlaka Ankara kira hukuku alanında uzman bir avukattan Ankara Kira Avukatlarından hukuki tavsiye ve yardım almak çok önemlidir.
Sonuç olarak, mevcut kiracıyla yapılan yeni kira sözleşmesi, 5 yıllık kira süresinin sıfırlanıp sıfırlanmadığını belirlemede kritik öneme sahiptir. Mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatları, sözleşmenin şartlarına ve tarafların iradesine göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle, kira süresinin doğru şekilde yorumlanması ve hakların korunması için deneyimli bir Ankara kira avukatı desteği almak büyük önem taşır. Profesyonel destek ile hukuki riskler minimize edilir ve kira ilişkileri güvence altına alınır.
