Kentsel dönüşüm; deprem ve diğer afetlere dayanıklı olmayan riskli taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması ve dayanıklı hale getirilmesi anlamına gelmektedir. Devlet destekli olarak yapılan bu projede her ne kadar kamu sağlığının iyileştirilmesi hedef alınmış olsa da uygulamada birçok sorunu beraberinde getirmektedir. Anayasamızca korunan mülkiyet hakkı ile kamu sağlığı arasındaki dengenin iyi korunması gerekmektedir. Ancak bu dengenin özellikle yapılan son değişiklikler ile bozulduğu kanaatindeyiz. Riskli yapılarda kentsel dönüşüm konusunda kat malikleri arasında 2/3 çoğunluğun sağlanması halinde azınlıkta kalan maliklerin arsa payları açık artırma yoluyla satılabilmektedir. Bu husus bireylerin mülkiyet hakkını çiğnemekte olup kötü niyetli kişilerce bir rant aracı olarak kullanılarak vatandaşların gayrimenkulleri gasp edilmektedir.
Bu durumda azınlıkta kalan kat malikleri ne yapmalıdır? Hangi haklara sahiptir?
Öncelikle bir binanın kentsel dönüşüme uğrayabilmesi için riskli yapı sınıfına girmesi gerekir. Yetkili makamlarca taşınmazda inceleme ve araştırma yapılarak riskli olup olmadığına karar verilir. Bu başvuru maliklerden herhangi biri tarafından yapılabilir. Gayrimenkulün riskli olduğu karar verilirse risk tespit raporu düzenlenir ve tüm maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren tüm maliklerin risk tespit raporuna itiraz etme hakkı mevcuttur. Süresinde itiraz yoluna başvurmayan veya itirazı reddedilen kat malikleri raporun tebliğ süresini dikkate alarak dava açma hakkına sahiptir. Burada kanuni sürelerin raporun tebliği ile başladığına çok dikkat etmek gerekmektedir. Ayrıca riskli alan kararına karşı da iptal davası açılabilmekte olup kanuni sürelerin kaçırılmaması önem arz etmektedir.
Taşınmazın riskli yapı haline gelmesi kesinleştikten sonra kat malikleri kurulu toplantısı yapılarak kentsel dönüşüm hususunda 2/3 çoğunluk sağlanarak karar alınmalıdır. Bu karar çerçevesinde ortak karar protokolü düzenlenmeli ve imzalanmalıdır. Bu toplantı ve protokol 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen usullere uygun olarak yapılmalı ve tüm kat malikleri çağırılmalıdır. Karara katılmayan azınlıkta kalan kat maliklerine taşınmaz ortak karar protokolü, proje, gayrimenkul değerleme raporu ve sözleşme suretleri tebliğ edilmeli, 15 gün içinde karara katılmaları aksi takdirde arsa paylarının satılacağının ihtar edilmesi gerekmektedir. Kanunda ve ilgili yönetmeliklerde belirtilen usul ve esaslara uyulmaksızın toplantı yapılması ve protokol düzenlenmesi, tüm kat maliklerine bildirim yapılmaması veya usulsüz tebligat sonucu haberdar olmalarının engellenmesi gibi başkaca birçok sebep dolayısıyla usulüne uygun toplanmayan maliklerin kanunen geçerli bir taşınmaz ortak karar protokolü oluşturmaması sebebiyle kat malikleri kurul toplantısı ve protokolün iptali için dava açılabilir. Ayrıca Azınlıkta kalan kat malikleri paylarının satışı sırasında yapılan usulsüzlüklere ilişkin olarak arsa payı satışının iptali davası açma hakkına da sahiptir.
Bir diğer hak ise arsa payı düzeltme davasıdır. Ülkemizdeki taşınmazların arsa paylarında zamanında yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan dağıtılması sebebiyle bazı dengesizlikler olabilir. Bu dava direkt kentsel dönüşüm ile ilgili olmasa da arsa payının düzeltilmesi davasında kentsel dönüşüm kapsamında yıkım kararı kesinleşen binaların yıkımını durdurabilmesi için tedbir kararı verilebilmektedir.
Diğer yandan her ne kadar uygulamada böyle bir içtihat olmasa da kanaatimizce arsa payının satışını engellemek için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak bina ortak karar protokolünü sonradan imzalayan azınlıkta kalan kat maliklerinin binanın yapımından sonra ortaya çıkacak zararlarını tazmin etmesi mümkündür. Örneğin kentsel dönüşüm sonrası bağımsız bölümün metrekare veya değer olarak hakkaniyete aykırı şekilde düşmesi gibi.
Tüm bu izah ettiğimiz çerçevede azınlıkta kalan kat malikleri birçok hakka sahip olup önemli olan kanuni süresinde bu hakların kullanılmasıdır. Şunu da belirtmekte fayda var ki; azınlıkta kalan kat malikleri hukuki haklarını iyi niyetli bir şekilde kullanmalı aksi takdirde tazminat sorumluluğu söz konusu olabilecektir.
